Er tilgt, so schnell er kann – und ist am Ende später schuldenfrei
Tilgung fühlt sich sicher an. Sie ist auch sicher. Nur macht sie jeden Euro unbeweglich – und genau das kann den Weg zur Schuldenfreiheit verlängern.
7. September 2026
- Worum es geht:
- Wer jeden freien Euro in die Sondertilgung steckt, ist nicht automatisch schneller schuldenfrei.
- Für wen:
- Angestellte und Selbstständige mit selbstgenutzter Immobilie, laufendem Darlehen und freiem Monatsüberschuss.
- Was gilt:
- Tilgung ist eine steuerfreie, risikofreie Rendite in Höhe Ihres Sollzinses. Sie ist aber nicht rückholbar.
- Was es bringt:
- Wer aufteilt, hält Liquidität – und kann sie zum Ende der Zinsbindung gegen einen niedrigeren Zins eintauschen.
- Erster Schritt:
- Zwei Zahlen aufschreiben: Ihr Sollzins und das Datum, an dem Ihre Zinsbindung endet.
- Lesezeit:
- 5 Minuten.
Diese Woche habe ich mein Netzwerk gefragt, wo es bei der Geldanlage hakt. Eine Antwort sinngemäß:
„Ich bin – auch dank eines Mietnomaden – sehr konservativ. Wir tilgen jetzt nur noch unser Eigenheim ab. That's it.“
Ich verstehe das. Und ich halte es für die zweitbeste Lösung.
Tilgen ist kein Fehler. Der Euro ist danach nur nicht mehr Ihrer
Jeder Euro in der Tilgung fühlt sich richtig an. Die Restschuld sinkt, der Fortschritt ist sichtbar. Bei einem Sollzins von rund 3,9 Prozent ist Tilgung eine steuerfreie und risikofreie Rendite. Das ist mehr, als die meisten Anlagen sicher liefern.
Nur hat dieser Euro danach eine Eigenschaft, über die selten gesprochen wird. Er ist nicht ausgegeben. Er ist eingemauert.
Er liegt nicht in einem guten Börsenjahr. Er liegt nicht in einer vermieteten Wohnung, die monatlich Geld überweist. Und er ist nicht verfügbar, wenn Sie ihn brauchen. Ihre Bank zahlt geleistete Sondertilgungen nicht zurück.
Zehn Jahre, 1.000 Euro im Monat, zwei Wege
Rechnen wir es durch. Angenommen, Sie haben 1.000 Euro im Monat frei, über zehn Jahre.
Weg eins – alles in die Sondertilgung. Bei 3,9 Prozent Sollzins entsteht ein Gegenwert von rund 146.500 Euro.
Weg zwei – aufteilen. 500 Euro Sondertilgung, 500 Euro breit gestreut angelegt. Bei 6 Prozent nach Kosten und Steuern stehen am Ende rund 155.200 Euro.
Der Unterschied: rund 8.700 Euro zugunsten des Aufteilers.
Das Ergebnis ist unbequem für die Intuition. Der Aufteiler kann am Ende mehr tilgen als derjenige, der zehn Jahre lang nichts anderes getan hat.
Der schlechte Fall gehört in dieselbe Rechnung
Sechs Prozent sind keine Zusage. Deshalb die Gegenrechnung.
Bringt die Anlage über zehn Jahre null Ertrag, liegt der reine Tilgungsweg vorn – um rund 13.200 Euro. Das ist der Preis der Aufteilung im schlechtesten der hier gerechneten Fälle.
Dafür hätten Sie durchgehend Zugriff auf Ihre eingezahlten 60.000 Euro gehabt. Ob Ihnen das die 13.200 Euro wert ist, ist eine Frage der Lebensplanung, nicht der Mathematik.
Und genau hier beginnt der Teil, den kaum jemand zu Ende denkt.
Ohne Puffer läuft die nächste Reparatur über einen Konsumkredit
Wer alles tilgt, hat keine Rücklage. Dann kommt das Dach, der Jobwechsel oder die Auftragsflaute.
Bezahlt wird das über einen Ratenkredit. Der durchschnittliche Effektivzins im Neugeschäft lag im März 2026 bei 8,13 Prozent (Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Konsumentenkredite insgesamt).
Das ist mehr als das Doppelte des Zinses, den die Tilgung gespart hat. 4,23 Prozentpunkte Unterschied, auf einen Betrag, der zum ungünstigsten Zeitpunkt gebraucht wird.
Das Ergebnis: langsamer schuldenfrei als derjenige, der bewusst etwas zurückgehalten hat.
Der Hebel liegt an der Beleihungsgrenze, nicht an der Sondertilgung
Jetzt der Punkt, den ich in der Praxis fast nie genutzt sehe.
Wer Liquidität aufbaut, kann sie zum Ende der Zinsbindung in einer Summe einsetzen. Damit rutscht die Anschlussfinanzierung unter die nächste Beleihungsgrenze – und der Zins fällt für die gesamte Restschuld.
Die Größenordnung im August 2026: 3,82 Prozent unter 70 Prozent Beleihungsauslauf gegenüber 4,19 Prozent über 90 Prozent. Das sind 0,37 Prozentpunkte.
Nicht auf die Sondertilgung. Auf die gesamte Restschuld, für die nächsten zehn Jahre.
Typisiertes Szenario, kein realer Fall. Bei einer Restschuld von 300.000 Euro sind 0,37 Prozentpunkte rund 1.100 Euro Zinsersparnis im ersten Jahr. Über die Zinsbindung summiert sich das im niedrigen fünfstelligen Bereich – tatsächlich etwas weniger, weil die Restschuld währenddessen sinkt.
Diesen Hebel haben Sie nur mit verfügbarem Geld. Wer alles eingemauert hat, kann ihn nicht ziehen.
Sicherheit und das Gefühl von Sicherheit sind zwei verschiedene Dinge
Die Tilgung hat einen Fortschrittsbalken. Ein Depot hat keinen.
Das ist kein Rechenfehler, sondern ein bekannter Effekt: Wir bevorzugen sichtbaren, schrittweisen Fortschritt gegenüber einem Vorteil, der erst später und unsicher eintritt. Deshalb fühlt sich der zweitbeste Weg besser an als der beste.
Ein Puffer wirkt dagegen wie Stillstand. Er ist aber kein Stillstand. Er ist die Voraussetzung dafür, an einem festen Datum eine Zinsentscheidung zu treffen, statt sie hinzunehmen.
Der erste Schritt kostet nichts
Schreiben Sie drei Zahlen auf ein Blatt.
- Ihren aktuellen Sollzins.
- Das Datum, an dem Ihre Zinsbindung endet.
- Welchen Anteil Ihres Gesamtvermögens die selbstgenutzte Immobilie ausmacht.
Dann eine Prüfung: Wie viel Geld hätten Sie an diesem Datum verfügbar, wenn Sie ab heute die Hälfte Ihres Überschusses zurücklegen?
Liegt der Anteil aus Zeile drei deutlich über der Hälfte, haben Sie kein Portfolio. Sie haben eine Wette auf eine Adresse. Das kann richtig sein – aber es sollte eine Entscheidung sein, keine Nebenwirkung.
»Einfacher.« – jeden Donnerstag
Mein Newsletter für Menschen, die in ihrem Fach Spitze sind und beim eigenen Geld ehrlich hinschauen wollen. Keine Produktempfehlungen, keine Marktprognosen, keine Panik.
Dies ist Teil 1 der Reihe „Behavioral Finance – wie unsere Psyche uns einen Streich spielt“. Teil 2: Warum zwei Millionen Vermögen nicht vor Zahlungsunfähigkeit schützen.
Quellen
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Konsumentenkredite an private Haushalte, Neugeschäft: Effektivzinssatz insgesamt 8,13 Prozent im März 2026. Abgerufen am 7. September 2026.
- Interhyp, Konditionsvergleich nach Beleihungsauslauf, Stand August 2026: 3,82 Prozent bis 70 Prozent, 4,19 Prozent über 90 Prozent Beleihungsauslauf. Momentaufnahme, keine Zusage für künftige Konditionen.
- Sollzins 3,9 Prozent und Anlageertrag 6 Prozent nach Kosten und Steuern sind Rechenannahmen, keine Zusagen. Beide Wege wurden über 120 Monate mit monatlicher Verzinsung gerechnet.
Das Szenario in diesem Text ist eine typisierte Illustration, kein realer Fall und kein Beleg. Der Beitrag ist allgemeine Information und keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Vergangene oder angenommene Wertentwicklungen sind kein Hinweis auf künftige Ergebnisse. Steuerliche Wirkungen hängen vom Einzelfall ab.
Markus Feistle · strategischer Finanzarchitekt